Loi Macron et mise en concurrence des contrats de syndic
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La loi pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques dite loi « Macron », dont la publication au Journal officiel est imminente, le Conseil constitutionnel ayant rendu sa décision, vient modifier l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 en assouplissant l'obligation de mise en concurrence des contrats de syndic qui avait été mise en place par la loi ALUR.
1. La nouvelle obligation de mise en concurrence:
La nouvelle mise en concurrence est dorénavant moins systématique puisque la nouvelle rédaction de l'article 21 de la loi de 1965 prévoit que tous les trois ans, le conseil syndical procède à la mise en concurrence du contrat de syndic. Rappelons qu'auparavant, le conseil syndical devait procéder à cette obligation à chaque élection du syndic.
La périodicité de l'obligation étant fixée à trois ans, il semble que la mise en œuvre de cette disposition rencontre quelques difficultés lorsque le syndic a été élu pour une durée comprise entre un an et trois ans. En effet, dans l'hypothèse d'un syndic élu pour deux ans par exemple, l'articulation avec le délai de « tous les trois ans» obligeant le conseil syndic à présenter des contrats concurrents semble difficilement applicable.
Ceci étant précisé, notez que l'ancien article 21 disposait que les projets de contrats de syndic présentés par le conseil syndical pour la mise en concurrence devaient faire état des frais afférents au compte bancaire séparé. Cette obligation a été retirée dans la nouvelle rédaction de l'article 21 de la loi de 1965.
En revanche, l'article précité maintient la possibilité pour les copropriétaires de demander au syndic l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale l'examen des projets de contrats de syndic qu'ils communiquent à cet effet.
2. La dispense à cette mise en concurrence:
La loi Macron supprime la dérogation de mise en concurrence qui était présente à l'ancien alinéa 4 de l'article 21 relative à l'impossibilité de mise en concurrence en raison d'un marché local de syndics insuffisant.
Toutefois, une nouvelle dérogation est permise et pourra éventuellement répondre au reproche qui avait pu être fait concernant l'application de l'obligation de mise en concurrence quand bien même la volonté du conseil syndical était de ne pas changer de syndic.
En effet, le conseil syndical ne sera dispensé de son obligation de mise en concurrence que si l'assemblée générale précédant celle qui se prononcera sur la désignation du syndic, décide de déroger à cette obligation par un vote à la majorité de l'article 25. Sachez que cette question doit être obligatoirement inscrite à l'ordre du jour de cette assemblée générale.
Exemple: si un syndic est élu pour 3 ans en 2015, la question traitant de la dérogation à la mise en concurrence devra être inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale de 2017, cette dernière précédant bien celle qui, en 2018, sera appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic après mise en concurrence.
L'entrée en vigueur de ces dispositions se fera trois mois après la promulgation de la loi pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques dite loi « Macron ».