Des majorités flexibles et variables

  • La majorité simple
  • La majorité absolue
  • La double majorité
  • L'unanimité

La majorité simple

La plus fréquemment utilisée,  elle sert à prendre les décisions ordinaires, qu'il s'agisse du fonctionnement de la copropriété  (approbation des comptes, autorisation donnée au syndic d'agir en justice, conclusion des contrats d'assurance de l'immeuble, ...), ou des travaux décidant de l’entretien de l'immeuble. Plus simplement, cette majorité s'applique dès lors que la loi ne prévoit pas une autre majorité.

Conditions d’obtention de la majorité simple : sont pris en compte les voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés lors de l’assemblée (les voix des abstentionnistes sont considérés comme non votant) : la majorité est donc acquise  si le nombre de voix "pour" est supérieur au nombre de voix "contre".

La majorité absolue

Elle se calcule sur la totalité des voix de tous les copropriétaires (présents, absents ou représentés)

Toutefois, quand l'assemblée générale n'arrive pas à réunir la majorité absolue, mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires (par exemple au moins 3334 millièmes dans une copropriété dont la totalité des millièmes  est égales à 1000), il est possible de procéder immédiatement, sur les mêmes questions, à un second vote  à la majorité simple. Si le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix, une nouvelle assemblée générale peut décider à la majorité simple, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois

Cas pratique : dans une copropriété totalisant 1000 millièmes,  la majorité absolue n’est obtenue que si elles recueillent des voix « pour » ou «  contre » représentent 5001 millièmes


 Questions nécessitant la majorité absolue : l'élection et la révocation des membres du Conseil syndical ; la désignation et la révocation du syndic ; la fixation d'un montant de travaux au-delà duquel une mise en concurrence sera obligatoire ; l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble; l'installation ou l'adaptation d'antennes collectives ; la décision de ne pas ouvrir de compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat ; l'installation de compteurs d'eau froide

La majorité absolue


C'est la majorité requise pour adopter les décisions les plus importantes, sauf celles nécessitant la majorité absolue
 Pour être obtenue, la question mise au vote doit recueillir, l’approbation de la majorité des copropriétaires, représentant au moins les deux tiers des voix.
Par exemple, dans une copropriété  de 60 copropriétaires totalisant  1000 millièmes, pour que les questions, nécessitant l’Article 26(double majorité) soient adoptées, elles devront recueillir le vote d'au moins 31 copropriétaires, représentant au moins 667 millièmes (soit les 2/3 de 1000).
Par contre, si la majorité n’est pas acquise et  comme les copropriétaires qui ont voté "pour" représentent au moins les 2/3 des voix des présents ou représentés, une deuxième AG peut être convoquée par le syndic, pour remettre au vote les travaux mis aux votes.

Décisions nécessitant cette double majorité : la décision de ne pas instituer de conseil syndical ; la suppression du concierge, à condition que l'assemblée mette en place des services de substitution (par exemple : entreprise de nettoyage, installation de boîtes aux lettres et d'un dispositif de sécurité, type digicode) ; les actes d'acquisition ou de disposition (vente par exemple) des parties communes si elles ne sont pas indispensables à la conservation de l'immeuble (par exemple la décision de vendre des combles ou des paliers à un copropriétaire, ou encore l'autorisation donnée à un copropriétaire d'utiliser à titre exclusif une portion de couloir); les modifications ou l'établissement du règlement de copropriété (à condition que cela ne concerne ni les parties privatives de chaque copropriétaire, ni la répartition des charges) ; certains travaux comportant transformation, addition ou amélioration de l'immeuble

L'unanimité

Elle est utilisée pour les décisions exceptionnelles, telles que : la modification des conditions d'utilisation par un copropriétaire de ses parties privatives, la surélévation ou la construction de bâtiment comprenant de nouveaux locaux à usage privatif, la modification de la répartition des charges prévue par le règlement de copropriété, etc.
Pour obtenir l’unanimité, il faut que tous les copropriétaires soient présents ou représentés à l'Assemblée, et qu'ils votent tous "pour". Autant dire que l'unanimité reste aussi exceptionnelle que les décisions qu'elle concerne