Le conseil syndical, des membres volontaires et bénévoles

  • Un conseil obligatoire,
  • Le mandat
  • Une fonction bénévole
  • Une fonction d'assistance et de contrôle
  • Pour avoir un conseil syndical actif & efficace

Un conseil obligatoire :

Un Conseil syndical est obligatoire dans chaque copropriété, sauf si l'assemblée générale en décide autrement à la double majorité de l’Article 26 (majorité de tous les copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix et la moitié des copropriétaires)

Les modalités de fonctionnement du conseil syndical sont généralement définies dans le règlement de copropriété: nombre de membres, durée du mandat, convocation et tenue des réunions du conseil, règles de majorité, etc. …

A défaut, c'est à l'assemblée générale qu'il revient de les fixer, à la majorité de l'article 25. En règle générale, le conseil syndical sera composé de trois membres. Il est toujours préférable de prévoir un nombre impair de membres, afin qu'une majorité puisse se dégager.

Il est bon de rappeler que ne peuvent en aucun cas faire partie du conseil syndical, le syndic, son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou préposés
Toutefois le syndic, peut être présent aux ou à certaines réunions du Conseil syndical.

Une fonction bénévole

Les membres du conseil syndical sont bénévoles, et ne perçoivent  AUCUNE  rémunération .

Ils seront remboursés sur le budget de la copropriété de l'avance de frais qu’ils ont pu engager pour exercer leur mission, sous réserve que le règlement de copropriété ou l'assemblée générale ait prévu cette possibilité.

Le mandant

Les membres du conseil sont choisis en assemblée parmi les copropriétaires à la majorité des voix de tous les copropriétaires (Article 25).

Tout membre du Conseil syndical peut démissionner en cours de mandat. Si le quart des sièges devient vacant, il faudra procéder à la réélection du conseil.
Les membres du conseil syndical doivent élire en leur sein, un président, il est au quotidien, le principal interlocuteur du syndic et le lien entre ce dernier et les copropriétaires

Le président du conseil syndical a de par la loi, certains pouvoirs qui lui sont propres : il peut- procéder à la convocation de l'assemblée générale, en cas de défaillance du syndic ou de refus de sa part de procéder à cette convocation.
En cas de changement de syndic, contraindre en justice l'ancien syndic à transmettre au nouveau les archives du syndicat des copropriétaires.

Toutefois il ne faut pas oublier que si l’absence n'empêche en rien un fonctionnement normal de la copropriété il ne faut pas oublier que son absence  constitue un désavantage, il n’y a plus de relais entre les copropriétaires et le syndic.

Une fonction d’assistance et de contrôle

En application de la loi, le conseil syndical a pour mission d'assister le syndic et de contrôler sa gestion.

  • donner son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes les questions qui peuvent intéresser la copropriété. Il pourra ainsi donner son avis sur le choix du personnel ou de l'entreprise chargés du service de l'immeuble (concierge, gardien, …), le choix des entreprises appelées à réaliser les travaux décidés par l'assemblée générale, ainsi que l’examen des devis fournis par ces entreprises, etc…
  • émettre un avis sur les contrats et marchés passés par le syndic au nom de la copropriété. Sa consultation par le syndic est même obligatoire dès que le contrat ou le marché dépasse le seuil fixé par l'assemblée. Mais, l'avis qui est demandé au conseil n'a aucune force obligatoire à l'égard du syndic, c’est un avis consultatif.
  • contrôler la comptabilité du syndicat (tenue par le syndic), la répartition des dépenses, ainsi que l'élaboration du budget prévisionnel dont il suit l'exécution ;
  • donner un avis lorsque le syndic décide de faire réaliser des travaux urgents, sans avoir consulté au préalable l'assemblée générale.

Le conseil peut également agir au nom de la copropriété, s’il a été mandaté par l'assemblée générale, et uniquement dans le cadre des décisions prises à la majorité simple « article 24 ».
Le conseil pourra ainsi par exemple être mandaté pour choisir, au nom des copropriétaires, une entreprise devant effectuer des travaux dans l'immeuble.
Enfin, les  membres du conseil syndical, peuvent prendre connaissance et copie, au bureau du syndic, de toutes les pièces ou documents se rapportant à l'administration de la copropriété (factures, contrats, livres de comptes, …).
Il est recommandé qu’avant l’assemblée générale annuelle, il examine les pièces justificatives des charges de l'immeuble.
Pour exercer ses missions, le conseil syndical peut se faire assister par tout technicien de son choix (architecte, expert-comptable, …), dont la rémunération sera prise en charge par la copropriété. Il faut toutefois veiller à  ce qu’une décision d’assemblée générale, fixe les conditions de paiement des honoraires des techniciens auxquels il sera fait appel.

Pour qu’un conseil syndical assure pleinement son rôle :

L'existence d'un dialogue et d'un climat de confiance entre les copropriétaires et leur syndic ; est primordial

En effet,  le conseil syndical constitue un relais entre les copropriétaires et le syndic. Pour remplir pleinement son rôle et être un gage de bonne gestion de la copropriété, il doit en autres:

  • prévoir dans le budget de la copropriété, adopté en AG, une somme affectée au fonctionnement du conseil syndical
  • conserver les traces écrites des avis rendus par le conseil syndical.
  • Faire en sorte que soient élus au conseil syndical des copropriétaires ayant des compétences complémentaires (juriste, comptable, entrepreneur, …) ;

Enfin, et conformément à la loi et la recommandation N°13 de la Commission relative à la copropriété relative au conseil syndical, Celui-ci doit veiller à pouvoir, préparer l'ordre du jour des assemblées générales, et le budget  prévisionnel, en participation avec le syndic.